В соответствии с установленной классификацией объектов гражданских прав недвижимость относится к индивидуально-определенным вещам, ведь земельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса. Формирование участка происходит путем землеустройства и кадастрового учета (ст. 261 ГК РФ, ст. 68 - 70 ЗК РФ, Федеральными законами "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве"). Значение государственного кадастрового учета заключается прежде всего в том, что без кадастрового учета участок не существует как объект недвижимости.
Объектом гражданских прав, т.е. недвижимостью, земельный участок становится только после того, как он описан и учтен в государственном земельном кадастре; приобретение прав на участок, а также совершение сделок с ним и государственная регистрация возможны только после кадастрового учета.
Федеральной службой государственного земельного кадастра России (Росземкадастром) утверждены Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.) и Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 от 10 апреля 2001 г.
Кадастровый план включает такую информацию, как общие сведения об участке, которая содержит кадастровый номер; наименование и местоположение участка; категорию земель; разрешенное и фактическое использование, площадь участка; особые отметки (порядок определения площади и границ).
Необходимо добавить, что правовой режим земельного участка определяется:
1) оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс
РФ);
2) категорией земли - ее целевым назначением (ст. 1, 7 ЗК РФ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
3) разрешенным использованием участка (ст. 1, 7 ЗК РФ);
4) территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений) (Градостроительный кодекс РФ, ст. 85 ЗК РФ).
Категория земель должна быть указана в актах государственных и муниципальных органов о предоставлении земельных участков; договорах в отношении участков; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав; иных документах. Тем не менее в соответствии с п. 6.2 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района и п. 3.2 Правил оформления кадастрового плана участка ГЗК-1-Т.0-04-01-01 допускается:
1) указание категории всего участка;
2) указание категорий разных частей участка;
3) отсутствие категории.
Вообще категория земли является одной из важнейших правовых характеристик участка, от которой зависят оборотоспособность, порядок приобретения права, предельный максимальный или минимальный размер участка. Земельный участок с неустановленной правовым режимом категорией земли не может участвовать в обороте.
Кадастровый план с неустановленной категорией земли или частично установленной категорией и разрешенным использованием (градостроительным регламентом) не позволяет: