1) правильно оформить правоустанавливающие документы на участок;
2) провести правовую экспертизу при государственной регистрации прав в силу неопределенности норм законодательства, регулирующих приобретение прав на такой участок и возведенное на нем строение;
3) правильно внести запись в ЕГРП и оформить свидетельство о государственной регистрации права.
Таким образом, если документы кадастрового учета по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, учреждением юстиции в государственной регистрации будет отказано.
На сегодняшний день ранее приобретенные земельные участки для вовлечения их в оборот должны быть учтены и оформлены по действующим правилам землеустройства и государственного кадастрового учета, а также права, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации, должны быть зарегистрированы в ЕГРП.
Фактическая площадь участка и площадь, указанная в правоустанавливающем документе (постановлении, свидетельстве, договоре и пр.), проверяется при межевании, государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. При этом несоответствие площадей не должно превышать допустимую погрешность определения площади при межевании; допустимые расхождения площадей определяются в зависимости от категории земель и площади участков (допустимое расхождение на землях городов на участке 6 соток составляет 9 кв. м, 10 соток - 11 кв. м, 50 соток - 25 кв. м; на землях сельских населенных пунктов и пригородных зон, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, допустимое расхождение на участке 6 соток - 18 кв. м; 10 соток - 22 кв. м; 25 соток - 36 кв. м; 50 соток - 50 кв. м). Погрешность указывается в описании участка по результатам землеустройства (в межевом деле).
В том случае, если расхождение площади участка при межевании превышает допустимую погрешность, перед кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на него требуется "юридическое оправдание" увеличения площади - внесение изменений в правоустанавливающий документ или документ о дополнительном предоставлении участка.
Возможность "юридического оправдания" определяется:
1) способом приобретения права на участок;
2) законодательством, действовавшим в месте и во время приобретения;
3) предельным максимальным размером участка, установленным для данного разрешенного использования.
Пример.
Гражданин купил в 1996 г. земельный участок размером 10 соток. По данным межевания 2003 г., площадь участка составила 14 соток. По общему правилу внесение изменений в договор купли-продажи возможно только по соглашению продавца и покупателя, но данный договор прекратил действие в 1996 г. после расчета сторон и оформления участка на покупателя, внесение изменений в него в 2002 г. невозможно. В орган кадастрового учета и учреждение юстиции необходимо представить обоснование увеличения площади купленного участка на 4 сотки, например постановление органа местного самоуправления о предоставлении дополнительного участка. В противном случае в регистрации права на участок в 14 соток на основании договора купли-продажи участка в 10 соток может быть отказано на основании того, что "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект" (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав). Ведь земельный участок таков, каким он учтен в земельном кадастре. По данным кадастрового учета существует участок размером 14 соток, но правоустанавливающий документ на него отсутствует, с другой стороны, у гражданина есть правоустанавливающий документ на участок в 10 соток, но такой участок не учтен, а следовательно, такого объекта недвижимости нет.