Вообще деление вещей на недвижимые и движимые не случайно, такое правило основывается на естественных свойствах этих вещей. Так, недвижимые вещи не могут перемещаться, кроме того, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. В свою очередь, движимые вещи могут свободно перемещаться и могут быть индивидуально-определенными либо родовыми.

Важным фактором является также делимость и неделимость недвижимой вещи. Понятие неделимой вещи раскрывается в ст. 133 ГК РФ, которая гласит, что неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Пункт 4 ст. 244 ГК РФ определяет неделимую вещь как "вынужденный" объект права общей собственности, поскольку невозможно ее разделить без изменения исходного назначения и недопустимость раздела законом исключает индивидуальную собственность на ее части.

В этой связи можно добавить, что для всех вещей существуют следующие критерии делимости:

1) отсутствие законодательных запретов раздела;

2) сохранение частями целевого назначения вещи;

3) сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства пользования.

Что касается делимости недвижимой вещи, то это возможно, если сохраняется назначение этой вещи и в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, соответствуют критерию жилого помещения. Кроме того, при разделе недвижимости, например квартиры, должны учитываться жилищные права иных лиц (несовершеннолетних).

Раздел нежилых зданий возможен путем раздела долевыми собственниками здания (по соглашению или по решению суда) либо путем отчуждения частей здания (помещений). Переоборудование или перепланировка не является разделом здания, поскольку это только меняет характеристику целой вещи (она становится делимой).

Как архитектурные объекты здания являются сложными вещами, где могут быть части, имеющие самостоятельное или вспомогательное назначение или являющиеся конструктивными элементами. Часть здания может передаваться без юридического раздела в пользование в соответствии с назначением, что касается раздела либо отчуждения, то это допускается, только если сохраняется назначение всех обособленных частей и не только отчуждаемых, но и оставшихся у продавца.

Что касается общего помещения в многоквартирном доме и в кондоминиуме (т.е. собственность собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме - общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, куда включаются: межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции), то такие части здания, как вспомогательные и технические помещения, не могут являться самостоятельными объектами недвижимости. Такие помещения не могут отчуждаться, передаваться в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в многоквартирном доме или кондоминиуме, так как это будет нарушать эксплуатацию и обслуживание как дома в целом, так и помещений в нем. Также не являются самостоятельными объектами прав такие конструктивные элементы здания, как фундаменты, кровли (крыши), стены, перегородки. Тем не менее в многоквартирных домах могут быть помещения вспомогательного назначения, которые могут использоваться другими лицами (аренда, ссуда) без ущерба эксплуатации всего здания - подвальные помещения, где отсутствуют коммуникации. Необходимо сказать, что определение назначения помещений (самостоятельное, техническое, вспомогательное) производится на основании документов технического учета.