В случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, даже если этот срок превышает год, такой договор аренды недвижимого имущества также не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Пример.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Содержание договора аренды образует определенные права и обязанности.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенным условием договора аренды является его предмет.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям.

Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

предоставить имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т.п.), если иное не предусмотрено договором;

предоставить имущество в обусловленный (а если в договоре он не указан - в разумный)

срок;

предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог и т.п.). Передача имущества в аренду не влечет за собой прекращения или изменения этих прав третьих лиц;

производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендатор обязан:

своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. ГК РФ устанавливает различные виды арендной платы. При этом стороны вправе выбрать сочетание разных форм или иные формы, не предусмотренные ГК РФ;

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (или в соответствии с назначением имущества);

поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором;

вернуть арендодателю при прекращении договора имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.