Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

Пример.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) сдал в аренду обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) нежилое помещение. В связи с истечением срока аренды комитетом было предъявлено арендатору требование о выселении из этого помещения на основании ст. 622 ГК РФ. Договор аренды нежилого помещения был заключен со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение.

Арендодатель при предъявлении требования ссылался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, т.е. произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Факт начала реконструкции был полностью подтвержден завершением реконструкции соседних домов на территории, примыкающей к спорному зданию, и проведением работы по переключению действующих коммуникаций, а само здание было отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации и выселены все арендаторы, кроме общества. Кроме того, арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, поэтому требования абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В свою очередь арендатор отказался выполнить требование арендодателя о выселении, так как, по его мнению, событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды, не наступило. А именно, арендатор обращал внимание на отсутствие у заказчика-инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Договор между сторонами считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Таким образом, в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон.

Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ч. 2 ст. 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку данное предупреждение было выполнено, требование арендодателя о выселении арендатора из помещения является правомерным.

Если договор заключен между собственником здания и другим лицом, последнее использует на основании этого договора отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, такой договор не является договором аренды.