Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от 30 декабря 2004 г.). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в тех случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Как было сказано ранее, особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей, при этом земельные участки также рассматриваются как объект недвижимости. Тем не менее не все земельные участки могут быть предметом ипотеки; так, исключается ипотека земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В качестве недвижимости не рассматриваются и не могут быть предметом ипотеки деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос, хотя леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу.
В качестве особого объекта ипотеки может выступать предприятие как имущественный комплекс, которое представлено не отдельной вещью или их совокупностью, а включает также связанные с его деятельностью права, требования, долги, исключительные права (например, товарный знак).
Предметом ипотеки могут быть также жилые помещения (жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир), помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые дома), и иные жилые помещения (отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в бюро технической инвентаризации, общежития, гостиницы.
Поскольку к недвижимости относятся также такие объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли)), они также могут быть предметами ипотеки. Так, морские суда могут быть предметом ипотеки независимо от флага, под которым они ходят, и порта приписки, необходимо только, чтобы сделка была совершена на территории, подпадающей под юрисдикцию РФ.
Помимо вышеперечисленных объектов предметом ипотеки могут быть также здания и сооружения. Как правило, под зданиями принято понимать строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения, в свою очередь, используются для технических целей и люди находятся в них временно.