5. Арендатору возмещается стоимость неотделимых улучшений, сделанных без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель освобождается от этой обязанности, если докажет, что:

издержки арендатора на улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;

при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

К договору аренды предприятий не применяются правила ГК РФ о недействительности сделок, если изменение с одной или с обеих сторон существенно нарушает права и интересы кредиторов арендатора и арендодателя, других лиц или противоречит общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).

К числу существенных условий договора аренды предприятий, помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата).

Форма договора - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятий влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предмет договора - предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

Ипотека

В соответствии с Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" ипотека - это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды.

Договор об ипотеке двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом.

Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Если на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека может быть установлена на:

земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома и квартиры;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

иное недвижимое имущество.

Правила, регулирующие ипотеку, применяются к залогу подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река-море" и космических объектов.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из сособственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех сособственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на эту долю при ее продаже применяются правила гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.