При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Не подлежат ипотеке леса, земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
В том случае, если недвижимая вещь состоит из нескольких вещей (так называемая главная вещь и ее принадлежность), ипотеке подлежат все составные части такой вещи. Подобное правило основано на том, что хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой из них является неодинаковой: одна вещь зависима от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение (вещи, между которыми существует такая связь, называются главной вещью и принадлежностью).
По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (например, при залоге жилого дома, расположенного на земельном участке, заложенными считаются также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке, - гаражи, сараи).
Данное положение основано на классификации вещей на делимые и неделимые недвижимые вещи. Делимыми признаются вещи, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения, а неделимыми, те вещи, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Часть неделимого недвижимого имущества не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Однако отдельные виды недвижимых вещей могут быть и делимыми, и неделимыми, например, жилое помещение является неделимым, но при определенных условиях оно может быть разделено (в том случае, если его части могут быть изолированы путем отдельных входов).
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.