Установление режима хозяйственной эксплуатации земель, их передача в пользование, аренду, владение или продажа в собственность и изъятие происходят в результате специальных землеустроительных действий.
Вместе с изменением режима земельных участков осуществляется перемещение собственников и других пользователей землей на участок с новым режимом. Так, с предоставлением земельного участка фермеру последний переселяется на него, обзаводится хозяйственными и иными постройками, проводит разработку и окультуривание земель.
В земельных отношениях особую значимость обретает институт соседства, который является неизбежным следствием неперемещаемости землепользования. Этот институт порождает права и обязанности:
по взаимоограничению соседского землепользования; по ущемлению соседского в пользу того, кто имеет наивысшую общественную значимость.
• Земля обладает устойчивой природной неоднородностью, что порождает:
а) дифференциацию правового режима в зависимости от категорий, угодий, зон и других особенностей земель. Так, земли подразделяются на категории по основному целевому назначению: на угодья — по непосредственному целевому назначению; на зоны в зависимости от близости к тем частям земельных участков, которые в силу своих особых свойств обладают особым режимом использования;
б) экономико-правовой режим выравнивания условий хозяйствования на земле. Например, освобождаются от платы за земельные участки осуществляющие их сельскохозяйственное освоение, на весь период, предусмотренный проектом производства работ; с предприятий и граждан не взимаются земельный налог и арендная плата на землю, находящуюся в периоде сельскохозяйственного освоения.
Природная неоднородность земель определяется различными типами почв. Почва — это особое природное тело. Она образуется на поверхности в результате взаимодействия органической и неорганической природы. Важнейшим почвы является плодородие. Оно обусловлено наличием в почве органического вещества — гумуса. Благодаря плодородию почвы являются величайшим природным богатством, пользоваться которым нужно очень разумно. Впервые выделил почву как «особое тело» В.В. Докучаев. *
Почвы образуются очень медленно. тысячелетия с момен та появления первых организмов на горных породах до полного формирования почвы. За 100 лет мощность почвы увеличивается всего на 0,5—2 см. Почва состоит из твердой, жидкой, газообразной частей и живых организмов. В.В. Докучаев назвал почву «зеркалом природы», подчеркивая тем самым, что она отражает взаимодействие всех компонентов природы, являясь результатом этого взаимодействия. Деятельность человека влияет на образование почв. Минеральная часть почвы состоит из частиц песка, ила, глины, щебня. На ее долю приходится более объема почвы.
Более 100 лет назад В.В. Докучаев доказал, что размещение почв по поверхности земли подчинено закону зональности. В Российской Федерации широтная зональность выражена ярче, чем в других странах мира. Это связано с большой протяженностью России по меридиану и с преобладанием равнинного ландшафта. С севера на юг территории РФ сменяют друг друга: мерзлотно-таежные, тундровые, глеевые, подзолистые, серые лесные, черноземы, каштано вые и бурые, серо-бурые почвы, почвы полупустынь, солончаки, торфя-но-болотные почвы.