срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются законом, поскольку при заключении, к примеру, договора на лет его срок будет считаться арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у гражданина), продолжает оставаться в публичной собственности (в государственной или муниципальной).
Следовательно, данная форма оборота земель сельскохозяйственного назначения не изменяет структуры форм собственности в том или ином субъекте РФ или его муниципальном образовании.
В то же время эта форма оборота не может гарантировать сохранности и повышения плодородия сельскохозяйственных почв, поскольку арендатор, в отличие от собственника сельскохозяйственного угодья, является временщиком и не заинтересован в коренном улучшении арендуемых земель.
Поэтому в законе предусмотрено преимущественное право на возобновление арендных отношений только тому арендатору, который надлежащим образом выполнял свои договорные обязательства (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является своего рода испытанием на проверку соответствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятельности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости переводить из публичной формы собствен ности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст. 10 указанного Федерального закона).
В п. 1 ст. 191 новой редакции Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано: «1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:
1) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная п. 4 ст. 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 г.;
2) минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные п. 1 ст. "4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков,, в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;